5 passos para entender a Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato, ou Lei n.º 8.245, estabelecida em 18 de outubro de 1991, é a legislação responsável por descrever as regras referentes à locação de imóveis no centro urbano em qualquer região brasileira.

Trata-se de uma lei que possui características particulares, com algumas questões complexas, mas que não devem ser segredo ou de difícil compreensão. Quer entender os principais pontos sobre essa legislação? Acompanhe os cinco passos a seguir atentamente, sem juridiquês para você ficar por dentro. 

Passo 1: afinal, o que é a Lei do Inquilinato? Entenda

O primeiro passo para entender a Lei do Inquilinato, certamente, é compreender o que é dito por essa lei. De forma geral, essa é a legislação responsável por descrever as regras referentes à locação de imóveis em região urbana em qualquer lugar do Brasil.

A Lei n.º 8.245, de 1991, dispõe de normas para o procedimento de locação, principalmente os deveres e direitos do locador (quem possui o imóvel) e do locatário (aquele que tem a vontade de alugar a residência).

Desse modo, a Lei do Inquilinato tem como missão definir os parâmetros de contratação e quais são as normas para que os sujeitos possam fazer locações de imóveis nos centros urbanos, tornando padronizado o suporte legislativo referente ao tema.

Passos 2 e 3: os direitos e os deveres do inquilino previstos na Lei do Inquilinato

A segunda etapa para conseguir compreender a Lei do Inquilinato é conhecer quais são os direitos e deveres que cabem ao inquilino. Saiba que tudo está previsto no Art. 22 da Lei 8245/91 e os pontos mais importantes serão explicados abaixo.

Quais são os direitos?

Se o imóvel é alugado por meio de uma agência imobiliária, as taxas administrativas são pagas pelo dono, ou seja, qualquer imposto, prêmio do seguro ou tarifas devem ser quitadas por quem é proprietário.

Portanto, é dever do locador realizar esse pagamento e direito do inquilino ficar livre dessas despesas. Contudo, é possível que o contrato estabeleça que essa obrigação passe a ser do inquilino.

Outro direito é que o proprietário precisa fornecer a moradia em excelentes condições de uso e tem a responsabilidade de solucionar falhas e danos que são prévios à locação.

No momento da entrega do imóvel ao locatário, geralmente é realizada uma vistoria, que define se o espaço está em bom estado para locação. É essencial se atentar a esse aspecto, visto que, ao devolver o imóvel para o proprietário, a residência precisa estar em ótimo estado de conservação.

Desse modo, é dever do proprietário entregar o imóvel em excelentes condições e direito do locatário receber a moradia para viver com qualidade.

Também é direito do inquilino ter preferência de compra quando o locador coloca a residência à venda. Saiba que a venda só poderá ser divulgada depois que o proprietário oferta o imóvel para o locatário.

É importantíssimo entender que o proprietário do imóvel possui a responsabilidade de pagar as despesas extraordinárias do condomínio. Sendo assim, se o ambiente passa por alguma reforma ou aumento da estrutura, por exemplo, é o locador que faz o pagamento dessas mudanças.

E quais são os deveres?

É dever do inquilino, previsto na Lei do Inquilinato, que a residência seja cuidada com bastante zelo, como se o locatário fosse proprietário do imóvel. Ao devolver o imóvel para o proprietário, a situação deve ser similar ao que foi encontrado no começo da locação.

De acordo com a Lei, o inquilino não pode alterar nada no imóvel, seja na parte externa ou interna. Porém, se há consentimento escrito pelo locador, as mudanças são viáveis.

Não há dúvidas de que é obrigação do inquilino realizar o pagamento do aluguel conforme o que foi estabelecido em contrato. Além disso, cabe ao locatário pagar os encargos da unidade dentro dos prazos definidos.

Quando não for definido o prazo de pagamento, o aluguel deve ser entregue até o sexto dia útil do próximo mês. É fundamental que o locatário tenha atenção ao contrato de aluguel para entender como deve ser realizado o pagamento.

Caso o imóvel sofra qualquer tipo de dano, o inquilino deve avisar o locador de forma imediata. Quando o prejuízo é causado pelo locatário, é responsabilidade dele realizar o conserto necessário.

Passo 4: o que a Lei do Inquilinato diz sobre o despejo

Despejo é o nome dado para qualquer ação na qual o dono da moradia alugada toma de volta o imóvel para si, fazendo com que o inquilino tenha que sair da propriedade.

A Lei do Inquilinato demonstra em quais cenários o despejo pode acontecer. São eles:

• Quando há acordo entre ambas as partes;
• Quando o aluguel e/ou demais encargos não são pagos;
• Quando há prática de infração contratual ou legal;
• Quando é necessário reparar algo de forma urgente e que o locatário não possa permanecer no local.

Desse modo, ficam definidos os contextos onde é necessário que aconteça o despejo do inquilino conforme o que é estabelecido em lei.

Ainda que o não pagamento de aluguel definido seja o motivo mais frequente para que uma ação de despejo ocorra, o proprietário do imóvel pode estabelecer com o inquilino, em acordo comum, a dissolução deste contrato, e isso também é caracterizado como despejo.

Qualquer infração legal, principalmente quando as obrigações não são cumpridas, também permite colocar em ação o despejo. Desta maneira, no momento em que o inquilino de uma casa não considere as regras do condomínio, por exemplo, o proprietário poderá despejá-lo.

Passo 5: Características do contrato de locação de acordo com a Lei do Inquilinato

Assim como muitas relações jurídicas, o aluguel de imóvel, na maior parte das situações, também acontece por meio de contratos. A Lei do Inquilinato define vários parâmetros para caracterizar o contrato de locação de maneira bem específica.

Veja as principais características:

1. É consensual e bilateral, isso significa que só acontece quando ambas partes aceitam realizar o contrato e tanto o locatário quanto o locador possuem direitos e deveres;
2. Esse tipo de contrato, conforme a Lei do Inquilinato, é comutativo, portanto, o aluguel é estabelecido antes de realizar o acordo e, em hipótese alguma, deve acontecer depois;
3. Embora não seja necessário ter um prazo específico para a validação, certamente dá para definir validade para si mesmo, portanto, o contrato pode ter tempo determinado ou indeterminado;
4. É não solene, sendo assim, não precisa da formalização, basta a concordância das partes;
5. Se trata de um contrato de forma contínua. Dessa maneira, as obrigações estabelecidas são renovadas em todo momento em que o prazo definido acontece.

Como podemos perceber, compreender a Lei do Inquilinato não precisa ser um martírio, a Loog te ajuda a entender esse e outros assuntos do mercado imobiliário.